부동산담보 채권 상품에 투자하고 싶어도 2천만 원 한도가 다 차서 아쉬웠던 투자자분들께 기쁜 소식을 들고 왔습니다. 부동산 상품만의 안정성은 가지고 가면서 채권 투자 한도와 상관없이 할 수 있는 8퍼센트의 새로운 채권 투자 상품, 지금부터 소개합니다.
새로운 개인 채권 투자 ‘전월세보증금담보 채권’
8퍼센트는 지난 4월 전월세보증금담보 채권 상품을 새롭게 출시했습니다. 이 상품은 임차인의 전월세 보증금을 담보로 한 채권에 투자하는 것인데요. 2020년 통계청의 인구주택 총 조사에 따르면 서울시만 하더라도 전체 가구 중 53.8%가 전월세 방식으로 거주하고 있습니다. 8퍼센트는 이 중 우량한 전월세 보증금을 담보로 신규 채권 상품을 만들었습니다.
전월세보증금담보 채권, 그것이 알고 싶다
1. 전월세 보증금을 담보로 잡으면 위험하지 않냐고요?
채권이 만들어지는 과정을 통해 8퍼센트가 담보 안정성을 어떻게 확보하고 있는지 알려드릴게요. 전월세보증금담보 채권은 다음 4단계를 거쳐 만들어집니다.
➊ 담보 심사
8퍼센트는 대출자(임차인)가 신청한 전월세 보증금 담보를 평가합니다.
➋ 채권 양도
심사 기준 충족 시 대출자(임차인)와 집주인(임대인) 사이의 임차 보증금 반환 채권*을 8퍼센트가 양도받습니다.
*임차보증금 반환채권이란 임대차 계약 종료 시, 집주인(임대인)이 대출자(임차인)에게 돌려줘야 할 보증금에 대한 권리입니다. 2번 과정에서 권리보험사는 임차권과 관련된 권리 조사 업무를 수행하고, 집주인(임대인)에 대하여 채권양도 통지 또는 채권양도 승낙과 관련된 업무를 처리하는 등의 절차를 진행합니다.
➌ 계약서 작성
➍ 투자/대출 실행
8퍼센트에 채권 투자 상품이 공시되고, 모집이 완료되면 대출자(임차인)에게 대출이 실행됩니다.
더 자세히 알아보는 전월세보증금담보 채권 주체
a. 8퍼센트: 임차 부동산과 대출을 실행하고, 임차보증금 반환 채권을 양수 받는 주체
b. 대출자(임차인): 대출을 신청한 주체
c. 대출자가 전월세 임차하여 거주 중인 주택의 집주인(임대인): 임차보증금 반환 채권을 양도하는 주체
d. 권리보험사: 임차보증금 반환 채권 양도 절차를 처리하고, 임차 권리 관계 하자를 보상하는 주체
즉, 8퍼센트는 향후 전월세 계약 만기 시 집주인(임대인)이 대출자(임차인)에게 돌려주어야 할 임차 보증금 반환 채권을 넘겨받아 이를 담보로 하여 대출을 실행하게 됩니다. 그 과정에서 손해보험사는 보다 안정적인 채권을 만들기 위해 임차 권리관계 하자가 발생 시 보상하는 역할을 수행하며 이를 통해 채권은 보다 안정적으로 관리됩니다.
2. 전월세보증금담보 채권, 이런 분들께 추천해요.
➊ 부동산 투자 한도가 다 찼지만 더 투자하고 싶으신 분
23년 5월부로 온라인투자연계금융업법에 따라 개인 투자자의 한도는 총 4천만 원이며, 그중 부동산담보 채권은 총 2천만 원입니다. 기존 1천만 원에서 2천만 원까지 늘어나긴 했지만 좋은 상품에 투자하다 보면 금세 한도가 채워져 투자를 하고 싶어도 하지 못하는 분들이 계셨는데요.
부동산 투자 한도가 차서 투자를 할 수 없었다면 전월세보증금담보 채권 투자를 추천드립니다.
8퍼센트 전월세보증금담보 채권은 투자하셔도 부동산 채권 투자 한도가 줄어들지 않습니다. ‘부동산’이 아니라 부동산에 잡혀 있는 ‘임차 보증금’을 담보로 하기 때문입니다. 부동산담보 채권과 같이 담보가 있어 안정적이면서, 투자 한도에 구애받지 않는 것이 가장 큰 특징입니다.
➋ 주택 가격 변동으로 인해 투자를 망설이는 분
부동산 채권 투자 시, 담보의 위치를 주의 깊게 확인하는 투자자분들이 많으십니다. 이유는 주택 가격의 변동 때문이실 텐데요. 여러 요인에 의해 주택 가격의 변동 폭이 컸던 최근 몇 년, 채권이 발행될 당시보다 주택 가격이 낮아지면 원금 회수에 차질이 생길 수 있기 때문이죠.
주택 가격 변동으로 인해 부동산담보 채권 투자 안정성이 우려되었다면 전월세보증금담보 채권 투자를 추천드립니다.
임대차 계약 시 확정된 보증금은 계약 기간 동안 변동이 없기 때문에 주택 가격이 달라져도 담보의 가치가 줄어들지 않습니다.
3. 상품 페이지 속 투자 안전 지표를 꼭 확인하세요.
8퍼센트는 임차 부동산 시세 대비 보증금이 적정한지 전국 평균 임차보증금 비중과, 임차 부동산의 보증금 시세 등 다양한 지표를 확인하여 안전한 채권을 만들기 위해 노력하고 있습니다.
안전한 투자를 위해 반드시 알아야 할 투자 안전 지표 4가지, 이어지는 내용에서 살펴보세요.
➊ 담보 대출 선순위 여부를 확인하세요.
채권 순위가 ‘선순위(=1순위)’인지 확인하세요. 보증금을 담보로 하는 또 다른 대출이 없을 때 상대적으로 안전합니다.
➋ 유효담보비율을 확인하세요.
부동산담보 채권과 마찬가지로, 전월세보증금담보 채권 역시 담보의 가치 대비 대출금이 어느 정도인지가 중요합니다. 임차보증금 총액 대비하여 대출금을 과도하게 받지는 않았는지 유효담보비율을 통해 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
➌ 주택 가격 대비 임차보증금을 확인하세요.
채무자(임차인)가 상환하지 못하는 경우 집주인(임대인)으로부터 임차보증금 반환채권으로 해당 채무를 변제받아야 하기 때문에 임대인이 가지고 있는 부동산의 가치 대비 보증금 비중은 매우 중요합니다.
8퍼센트는 부동산 시세 대비 임차보증금 전국 평균을 기준으로 비중을 낮음/보통/높음으로 구분해 두었는데요. 임차 부동산 시세 대비 60% 미만으로 낮은 상품 위주로 고른다면 안정성을 보다 더 확보할 수 있습니다.
➍ 등기부등본을 확인하세요.
등기부등본을 통해 전월세 계약금과 지분 소유를 확인하세요. 8퍼센트는 이상이 있는 임대차 계약 및 등기사항에 대해서 심사 과정에서 꼼꼼하게 확인하고 있으며, 이에 대한 정보를 투명하게 공개하고 있습니다. 집주인(임대인)이 소유한 주택 등기 상의 문제가 없는지(가압류 및 압류 등기, 임대차 보증금 미반환 사례 등) 서류를 통해 확인할 수 있어요.
4. 그래도 더 알고 싶은 투자 안정성 QnA
⚠️ 집주인으로 인해 주택이 경매에 넘어가는 경우
Q. 집주인이 대출자가 거주하고 있는 주택을 담보로 받은 대출로 인해 경매에 들어가거나 하면 전세금은 어떻게 되나요?
A. 대출 신청 및 심사가 진행되는 시점에서 임대차 권리와 주택에 대한 심사 과정에서 이와 같은 케이스는 걸러집니다. 8퍼센트는 대출 신청자(임차인)의 정보만 확인하는 것이 아니라 집주인(임대인)의 정보와 등기 이력을 면밀하게 검토하여 집주인(임대인)의 소유권 행사에 제한 사항이 있는지를 살펴본 후 대출 여부를 결정합니다.
그렇다 하더라도 만약 대출 기간 동안 부득이하게 임차 부동산에 경매가 진행된다면 임차인은 임차보증금만큼 권리를 인정받아 배당절차에 참여할 수 있습니다. 이를 통해 해당 채무를 변제하게 됩니다.
⚠️ 집주인의 실체가 없을 경우(전세사기 등)
Q. 임차 권리 조사 및 승낙 절차는 어떻게 진행되나요? 집주인이 직접 계약을 하나요?
A. 권리보험사가 대출자(임차인) 거주 확인을 위해 대출자(임차인) 세대에 직접 방문하여 해당 내용을 권리보험확인서에 기재하고, 집주인(임대인)을 직접 대면하여 임차보증금 반환채권 양도 승낙서를 수령합니다.
권리보험사에서 집주인(임대인)에게 채권양도절차를 진행하므로 추후 해당 권리에 하자가 발생하는 경우 권리보험사에서 보상하게 됩니다.
⚠️ 대출자가 연체하는 경우
Q. 대출자의 전세 계약 기간 중 대출이 연체가 되면 집주인이 상환하나요?
A. 연체 중이지만 임대차계약이 유지되고 있다면 임대인에게 청구해서 회수할 수는 없습니다.
임차보증금 반환채권 양도 승낙서는 임대차 계약 종료 후 임차인이 퇴거해야 반환 의무에 대한 법적 효력이 발생하는 채권이기 때문에 임대차계약 기간 종료 후 권리 행사가 가능합니다.
전월세보증금담보 채권으로 다시 시작하는 8퍼센트 투자
투자해 보신 분만 알 수 있는 8퍼센트 부동산담보 채권 투자의 매력은 바로 기업 채권에 비해 1년 단위의 짧은 투자 기간과 예적금 금리보다 높은 예측 가능한 수익률이 특징입니다.
하지만 한도가 아쉬움으로 남았었죠. 이번 전월세보증금담보 채권을 통해 부동산담보 채권의 장점을 누리면서 한도에 제한받지 않는 투자를 경험해 보세요.
유의사항
✓ 투자 원금 손실에 대한 책임은 투자자에게 있습니다.
✓ 원금 및 수익률이 보장되지 않는 투자 위험성 높은 상품이므로 투자 시 신중한 판단이 필요합니다.
✓ 임대인이 반환하지 않는 경우 임대인에 대한 양수금 청구의 소 등 법적 절차를 통해 회수 절차를 진행합니다. 대출자(임차인)의 기한이익이 상실 여부와 상관없이 임차보증금 반환채권을 통한 회수 절차는 임대차계약의 종료 후 진행 가능합니다.
준법감시인 심사필 제24-68호(24.05.28)