전세퇴거자금대출 1억 한도, 예외 조건부터 실제 한도까지 한 번에 정리

세입자 만기는 다가오는데, 은행 대출 한도가 충분하지 않다고요?

세입자가 계약 만료를 알려왔는데 후속 세입자는 아직 구해지지 않은 상황. 보증금을 돌려주려 은행에 문의했더니 "한도는 1억 원까지"라는 답을 들으셨을 수 있습니다.

돌려줘야 할 보증금이 3억, 5억 원이라면 남은 차액을 어떻게 마련할지 막막해지죠. 전세퇴거자금대출의 규제 구조와 1억 원을 넘길 수 있는 예외 요건, 실제 한도가 정해지는 방식까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

전세퇴거자금대출이란?

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 주택담보대출입니다. 전세보증금 반환대출, 전세금반환대출이라고도 부릅니다.

금융당국은 이 대출을 '임차보증금 반환 목적 주택담보대출'로 보고, 주택 구입 자금이 아닌 생활안정자금(이미 보유한 집을 담보로 구입 외 용도의 돈을 빌리는 대출) 목적 대출로 관리합니다. 쉽게 말해, 집을 사기 위한 대출이 아니라 '이미 가진 집을 담보로 보증금을 돌려주는 대출'이기 때문에 생활안정자금 대출에 적용되는 규제를 함께 받습니다.

그런데 한도가 1억 원이라고요?

수도권과 규제지역 주택을 담보로 하는 생활안정자금 주담대는 2025년 6월 28일부터 1주택자 기준 최대 1억 원으로 제한됩니다. 전세퇴거자금대출도 이 한도의 적용을 받습니다.

수도권 주택이라면 규제지역 여부와 관계없이 1억 원 한도 원칙이 적용됩니다. 규제지역 지정 여부는 이와 별도로 LTV(Loan To Value, 주택 가치 대비 대출 가능 비율) 등 다른 기준에 영향을 줍니다.

1억 원 이상 받을 수 있는 예외 조건은?

금융당국은 감독규정의 요건을 지키면 1억 원을 초과하는 전세퇴거자금대출도 가능하다는 입장입니다. 다만 아래 요건을 모두 충족해야 하며, 하나라도 빠지면 1억 원 한도가 적용됩니다.

기존 세입자와의 계약을 갱신한 경우인지, 기준일 이후 새 세입자와 계약한 경우인지에 따라서도 적용 규정이 달라질 수 있습니다. 상담 시에는 최초 임대차 계약서와 갱신 계약서를 함께 준비하시는 것이 좋습니다.

실제 대출 한도는 어떻게 정해지나요?

전세퇴거자금대출의 실제 한도는 보증금 액수만으로 정해지지 않습니다. 아래 기준 가운데 가장 낮은 금액이 최종 한도가 됩니다.

아래는 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 사례이며, 실제 심사 결과는 개인별로 다를 수 있습니다.

대출 후 '추가 주택 구입 금지' 약정, 왜 중요할까요?

생활안정자금 목적으로 전세퇴거자금대출을 받으면 대출 기간 동안 주택을 추가로 사지 않겠다는 약정을 맺습니다. 대출 실행 이후 보유 주택 수가 늘어나면 대출금이 주택 구입에 쓰인 것으로 보기 때문입니다. 약정을 어기면 대출이 즉시 회수되고, 이후 3년간 주택 관련 대출(전세자금대출 포함) 이용이 제한됩니다. 주택 수는 세대 기준으로 판단하는 경우가 많으므로, 함께 사는 가족의 주택 매수도 영향을 줄 수 있습니다. 분양권·입주권 포함 여부도 약정서에서 확인해야 합니다.

아래는 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 사례이며, 실제 심사 결과는 개인별로 다를 수 있습니다.

대출 기간 중 가족의 주택 매수 계획이 있다면, 대출 신청 전에 약정의 적용 범위를 금융회사에 반드시 확인하시기 바랍니다.

신청 전 준비 서류는?

금융회사마다 차이가 있지만, 일반적으로 아래 서류를 요구합니다. 세입자 만기 1~2개월 전부터 준비하면 일정이 꼬이는 일을 줄일 수 있습니다.

퇴거자금대출 한도가 부족하다면, 무엇을 확인해야 할까요?

전세퇴거자금대출만으로 보증금을 모두 마련하기 어렵다면, 이미 대출이 있는 주택의 남은 담보 가치를 활용하는 후순위 주택담보대출을 검토하는 경우가 있습니다. 후순위 주택담보대출은 선순위 대출을 뺀 담보 여력 범위에서 추가로 받는 대출입니다. 쉽게 말해, 집값에서 기존 대출을 빼고 남은 가치를 담보로 삼는 구조입니다.

금융회사마다 적용받는 규제와 심사 기준, 금리 수준이 다르므로 검토 전에 아래 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

한눈에 보기: 보증금 반환 전 체크리스트