작년 연말, 8퍼센트에서는 한 해의 투자 히스토리를 회고하는 2023 8퍼센트 투자 후기 어워즈를 성황리에 진행했습니다. 올해도 어김없이 베스트 리뷰어로 선정되신 투자자 2분을 모시고 인터뷰 시간을 가졌어요. 오늘은 최우수상에 빛나는 남궁준 투자자님의 이야기입니다.
투자자 남궁준님
남궁준님은 2018년 5월부터 8퍼센트를 이용하신 일반 투자자입니다. 자동차 업종의 연구/개발 직무에 종사하고 계신데요. 사회 초년생 때부터 일찌감치 부동산에 눈을 뜨셨어요. 지금은 부동산과 P2P 투자의 고수이시죠.
남궁준님이 주식보다 P2P 투자를 선호하는 이유, 그리고 투자 상품 잘 고르는 법까지 눈이 번쩍 뜨이는 투자 꿀팁을 들려드릴게요.
남궁준님은 8퍼센트 투자를 언제부터 시작하셨나요?
2018년도에 시작했습니다. P2P 상품 군은 크게 ① 담보가 있는 동산 ② 신용(법인, 개인)으로 나뉘는데요. 8퍼센트는 신용 상품을 주로 취급하고 있었던 것으로 기억해요. 당시 8퍼센트에서는 매달 투자 후기를 남기면 5천 포인트씩 리워드를 지급하는 이벤트를 했었어요. 그 리워드를 받고 싶어서, 소소하게 8퍼센트 투자를 시작했어요.
18년도 투자 후기 이벤트로 8퍼센트 투자를 시작하시고, 23년도 연말 투자 후기 이벤트에 당첨되셔서 이렇게 인터뷰로 뵙게 되었네요! 받으신 투자 경품을 이용 해보셨나요?
여자친구와 쇼핑하면서 신발을 구매했습니다. 완전 잘됐죠.
8퍼센트를 처음 알게 된 계기를 기억 하시나요?
검색으로 알았어요. 2018년 저는 신입 사원 이었는데요. 주식은 잘 모르고 부동산에 직접 투자 하기엔 자금 여유가 없었어요. 그런데 P2P 투자는 플랫폼에서 투자 상품을 거의 분석해서 요약하여 알려주니까, 접근이 수월했어요.
당시의 P2P금융은 법적 규제가 잘 닿지 않는 영역이었어요. 그래서, 직원 수가 많고 규모가 큰 업체가 이 사업을 지속적으로 운영할 수 있다고 판단했습니다. 이 기준으로 8퍼센트, T사, H사를 선택했어요. 세부적으로는 부동산 채권, 개인 신용 채권 등 각 상품 카테고리 별 취급 물량이 많은 회사를 탐색-선별하는 과정에서 [8퍼센트]를 알게 되었어요.
신입 사원 때부터, 재테크 관심이 많으셨네요.
네. 저와 같은 30대 초-중반 또래들은 주식, 비트 코인, 부동산 등 어느 것 하나에는 다들 발을 들여본 것 같아요. 그중에서도 저는 부동산에 꽂혀있었죠. 18년부터 23년까지 격정의 투자 시기를 보냈네요.
남궁준님의 온투금융 투자(P2P 투자) 포트폴리오 비중을 소개 해주세요.
P2P 투자는 각 업체의 대표 상품 별로 나눠 투자해요. 부동산 담보는 8퍼센트, 법인 신용은 N사, 선정산은 H사로 나누어 진행하고 있어요. 비중은 8퍼센트와 N사 위주로 하고 있고요. 한도를 이 둘로만 다 채우기 어려워서 잔여 한도만 H사로 채워요. 부동산 채권을 다른 업체에서도 취급하지만, 급지가 8퍼센트만큼 좋지 않아요. 8퍼센트는 서울 및 주요 신도시 상품을 많이 소개 하더라구요. 그래서 8퍼센트에 주로 투자하는 것 같아요.
8퍼센트 상품에 평균적으로 얼마를 투자하고 계신가요?
리스크 관리 차, 1개 채권 당 50만 원 정도 투자하는데요. 총액으로는 천만 원 대 까지도 투자해요. 아주 고수익은 아니지만, 1년 동안 마음 편히 묻어 놓고, 최소 8% 이상의 이자를 받을 수 있는 상품은 8퍼센트 부동산 상품 뿐이에요. 리스크의 선이 중요한 것 같은데요. 너무 안정적인 건 은행 영역이고, 리스크를 약간은 갖고 있는 채권이 P2P가 본래 추구하는 영역이라 생각해요.
전체 투자 포트폴리오에서 8퍼센트 또는 온투금융 투자(P2P 투자) 비중은 어떻게 될까요?
5% 정도 입니다. 나머지 투자처는 부동산 직접 투자에요. 주식이나 ETF는 하지 않아요. 주식은 분석 시간 대비 흐름을 파악하기 어려웠어요. 저의 기준에 주식 및 ETF는 10% 이상의 수익을 얻을 수 있어야 하는데요. 자신이 없었어요. 그래도 4천만원 한도까지 10% 이상 수익을 내주는 곳이 P2P 뿐이에요. 그래서 P2P투자를 지속적으로 하고 있어요. 다시 말해, P2P투자는 상품 분석 15분만 하면 1년 동안 투자한 금액에 대해 꽤 확정 적인 수익이 나요. 지금까지는 부동산 직접 투자에 자금이 매몰 되어있었는데, 이쪽에 묶인 자금 흐름이 풀리면 다른 신규 포트폴리오를 만들어볼 생각을 하고 있어요.
8퍼센트가 취급하는 상품 카테고리 별 투자 비중은 어떻게 되시나요?
현재는 100% 부동산만 하고 있어요. 저의 P2P 투자 기준은 ‘이윤’을 우선 하기보다 채권 부실이 났을 때를 가정하여 몇 % 회수할 수 있을지 계산이 가능한가 에요. 부동산 상품은 네이버 부동산, KB 시세 등을 통해 전세가와 비교하며 예측 해요. 부동산 채권의 대출금이 전세금보다 낮으면, 사실상 부실 위험이 없다고 봐도 되거든요. 전세가와 비슷하면 회수 가능성이 높아요.
상품에 굉장히 분석적으로 접근하시네요.
네. 이런 접근과 분석으로 5년 이상 꾸준히 수익을 낼 수 있었어요. 그렇지 않았다면 한번 크게 손실 경험하고, 나와 맞지 않다며 인터넷에 불만만 남기고 떠났을지도 몰라요.(웃음)
온투금융 투자(P2P 투자)의 리스크, 남궁준님은 어떻게 보시나요?
저는 투자자 커뮤니티에 리스크를 줄이는 투자 팁을 몇 번 남겼어요. 그럼에도, 이러한 정보를 모른 채로 고위험성 상품에 투자 했다가 크게 손해 보는 분들이 있어요. 예를 들어, PF 브릿지 같은 파생 상품은 15~18% 정도의 법정 이자 내 최대 이율을 내세우는데요. 상가 분양을 다 받고 나면 돈을 돌려준다는 설명인데요. 사업성 있는 건물이었다면, 브릿지 자금 없이도 준공이 완료되고, 분양 마감이 원활히 진행 되었을 거에요. 이런 상품은 조금만 주의 깊게 보면 누구나 어렵지 않게 위험성을 가늠할 수 있을 거에요.
P2P 투자는 [차주]-[플랫폼]-[상품]에 대한 리스크가 모두 존재하는 것이 사실이에요. 그래서 저는 고수익 추구보다는 원금 회수 가능성이 높고, 리스크 측정이 가능한 상품에 투자해요.
이런 리스크를 인지하면서 8퍼센트에 장기 투자 하셨는데요. 어떤 점에 가장 만족하시나요?
타 업체보다 상품 이율이 조금 낮아 보여도 실제로 안정성이 높아요. 수익을 조금 덜 기대하더라도, 투자 안정성이 확 높아지는 것이 결국 이득이라는 점을 많이 체감했어요. 그래서 8퍼센트를 주로 이용합니다. 상품의 지역적 입지가 좋은 것이 아주 큰 장점이에요.
반대로 8퍼센트 투자에 아쉬운 점도 있으실까요?
딱히 없습니다.
8퍼센트나 P2P 투자에 처음 진입하신 초보 투자자 분들께, ‘이것 만은 꼭 알려주고 싶다.’는 점이 있을까요?
P2P 상품 별 조언을 드리자면 제 생각은 이렇습니다.
(1) 주택 담보 대출 상품
예상 수익률, LTV 보다 더 먼저 보셔야 하는 부분이 있어요. 경매가 발생했을 때, 입찰이 얼마나 가능 할 지가 핵심이에요. (후순위 대출금 + 선순위 대출금)의 총합이 전세가와 같거나 이하인지 보세요. 이런 담보 물은 경매에서도 낙찰 확률이 높아요. 서울, 신도시 입지면서 대출액 총합이 전세가 보다 낮다면 확실하게 안전한 상품이라고 봐요.
표시된 예상 수익률은 10~12% 이내에서 고르시길 권장해요. 수익률이 12%보다 높으면, 리스크도 높아져요. 꿀 속에 독이 있음을 명심하세요. 경험적으로는, 13% 이상 상품은 트러블이 발생한 경우가 많았어요. P2P 투자에서 과한 욕심을 버리라고 당부해요.
(2) 개인 신용 대출 상품
차주 파산 신청을 할 경우에는, 채권 회수가 어려운 리스크는 존재합니다.
(3) 기타 – 분양 파생 상품 (※ 8퍼센트에서 취급하지 않지만, P2P투자 상품 유형 중 한 종류 입니다.)
PF, ABL 같은 분양 파생 상품은 흥행 분석을 하지 못했다면, 섣부른 투자는 하지 않을 것을 당부 드려요. 만약 흥행 분석이 가능하면, 분양권에 투자 하는 것이 더 나을 지도요.
(4) P2P업체
신생 P2P 업체는 조심하세요. 업체에서 발표하는 연 평균 부실/연체율만 보고 완전히 안심하지는 않아요. 커뮤니티 등에서 특정 업체의 운영 불만이 자주 거론된다면, 그 업체에는 6개월~1년 정도는 자금을 넣지 않고 모니터링 하는 편이에요. 채권 만기가 통상 1년 정도 임을 감안해서요.
남궁준님 만의 8퍼센트 상품 선택 기준도 궁금한데요.
부동산 담보 상품에 한정하여 말씀드려요. 경매 단계 까지도 가정해보세요.
전세가 근처여도 경매에서 2,3번 유찰 되면 경매가가 확 낮아지고, 채권 회수 가능성도 낮아져요.
그렇다면 결국 관건은 ‘급지’ 예요.
상품 선택 순서는 이렇습니다.
1. 급지 체크하기 ✅
서울 및 우수 일자리가 있는 주요 대도시/광역, 정부 산업 지구를 중심으로 선별
2. 총 대출액이 전세가 미만인지 계산하기 🧮
많은 플랫폼에서 통상 LTV를 낮게 표기하기 위해, 채권 최고액이 아닌 원금 위주로 표기해요. 이 부분을 감안하여 (선순위 채권 최고액 = 선순위 대출 원금/130%)+(후순위 채권 최고액 = 후순위 대출 원금/130%) < 전세가 여부를 산출 합니다.
3. 투자 결정 하기 💰
위 산출 금액이 전세가 이하라면, 투자해도 괜찮을 것 같아요.
다만 이 정도 조건까지 다 갖춘다면, 투자할만한 상품이 아주 적어지는 단점도 있어요. 그리고 이 조건을 다 갖췄다고 해서, 리스크가 사라지는 건 물론 아니에요.
마지막으로 8퍼센트에 기대하는 점이 있다면 말씀해 주세요.
앞으로도 서울이나 수도권 지역 상품이 더 많이 나왔으면 좋겠습니다.
8퍼센트는 남궁준과의 인터뷰에서 1년 동안 마음 편히 묻어 놓아도 안정적으로 수익을 낼 수 있는 법을 알 수 있었어요. 혹시 독자 분들도 찾으셨을까요? 그것은 바로 ① 부동산 지식을 활용한 상품 리스크 측정법 ② 급지가 우수한 8퍼센트 상품에 투자하기 일 것 같습니다.
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준법감시인 심사필 제 24-37호 (24.03.11)