24년 2월부터 시행된 스트레스 DSR 제도로 인해 주택담보대출이 필요하신 분들의 우려가 가중되고 있습니다. 하지만 이럴 때일수록 먼저 정보를 알고 있어야 나의 상황에 딱 알맞는 대응 전략을 세울 수 있는 법이죠.
✔️ 과연 스트레스 DSR 이란 무엇이며
✔️ 주택담보대출 전략은 어떻게 세워야 하는지
지금부터 자세히 살펴볼까요?
스트레스 DSR이란?
▶︎ DSR 종류
| 종류 | 내용 |
| 기존 | 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100 |
| 스트레스 DSR | 변동금리 대출 시 대출 취급 시점으로부터 5년 내 금리 3%p 인상을 가정한 차주별 대출 한도 심사 |
| 생애주기 DSR | 생애 주기별로 소득변화를 DSR 산정에 반영 |
| 장래소득 DSR | 만 34세 이하 청년의 DSR 산정 시 대출 시점과 만기 시점까지의 각 연령대별 소득 흐름의 평균으로 소득을 인정 |
DSR은 목적에 따라 종류가 다양하지만, 통상적으로 대출 받는 사람의 연간 소득 대비 갚아야 하는 원리금의 비율을 의미합니다. 즉, 대출자의 상환 능력 범위 내에서 대출 비용을 관리하기 위한 제도인데요. 시중 은행은 평균 40%를 넘지 않는 선에서 주택담보대출을 실행하고 있었습니다.
정부에서 주목한 문제는 그동안 실행된 주택담보대출이 대부분 변동금리였다는 것이고, 이로 인해 금리 상승기에 대출자의 상환 부담이 상승하여 가계 부채에 좋지 않은 영향을 미쳤다는 것입니다.
이를 대응하고자 내놓은 대안이 스트레스 DSR 입니다. 방식은 대출자가 받을 수 있는 금리에 일정 수준의 가산 금리를 서류상으로 더하는 것인데요. 실제로 갚는 금리는 아니지만, 이로 인해 대출 한도가 줄어들게 되는 현상이 발생합니다.
예를 들어 연소득이 1억인 대출자가 30년 만기, 금리 5.04%의 주담대를 분할 상환할 경우 6억 6천만 원의 한도를 받을 수 있었던 기존의 DSR 제도에서, 스트레스 DSR 제도 시행 시 5억 6천만 원으로 약 1억 원 가량의 한도가 줄어들게 됩니다.
▶︎ 스트레스 DSR 단계별 시행시기
| 구분 | 1단계 | 2단계 | 3단계 |
| 시행 시기 | 24년 2월 | 24년 6월(잠정) | 24년 말(잠정) |
| 은행권 | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 신용대출 | 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 등 |
| 2금융권 | – | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 등 |
*자료: 금융위원회・금융감독원
*24년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50% 적용
*25년부터는 100% 적용
▶︎ 스트레스 DSR 도입에 따른 대출 한도 변화
| 구분 | 기존 | 24년 상반기 | 24년 하반기 | 25년 |
| 변동금리 대출 한도 | 6억 6천만 | 6억 3천만 | 6억 | 5억 6천만 |
| 혼합형(5년) 대출 한도 | 6억 6천만 | 6억 4천만 | 6억 2천만 | 5억 9천만 |
| 주기형(5년) 대출 한도 | 6억 6천만 | 6억 5천만 | 6억 4천만 | 6억 2천만 |
*자료: 금융위원회
*소득 1억원 차주가 30년 만기, 분할상환 대출 시, 금리는 5.04%(10월 기준) 적용
스트레스 DSR 언제부터 적용되나요?
정부는 스트레스 DSR 제도를 2024년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔는데요. 2024년 말 최종 스트레스 금리 1.5% 적용을 목표로 하여, 2024년 상반기 중(2월 26일부터)에는 스트레스 금리의 25%인 0.375%를 적용하고(1단계), 하반기 중에는 스트레스 금리의 50%인 0.75%를 적용(2단계)할 것으로 발표했습니다.
또한 시중 1금융 은행 뿐만 아니라, 2금융권인 저축은행/카드사/보험사/상호금융 등 다양한 업권에 반영될 것도 예고했습니다.
스트레스 DSR 때문에 한도가 줄어들 수 있어요.
금융위원회에서는 스트레스 DSR이 도입될 경우, 변동형 대출을 이용하는 대출자들이 금리가 상승하더라도 과도한 대출 상환 부담을 지는 것을 방지하는 효과가 있을 것이라고 밝혔는데요. 하지만 대출을 갚을 능력이 되는 실수요자들의 한도를 축소하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 있습니다.
만약 기존 은행의 주담대 한도로 아슬아슬하게 필요 자금이 마련될 것 같다면, 2월 26일 부로 적용되는 스트레스 금리로 인해 기존에 예상하셨던 한도보다 훨씬 줄어들기 때문에 추가 자금 마련 방안이 필요합니다.
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